Descrição de imóvel: como fazer + 8 modelos prontos

A descrição de imóvel é o texto do anúncio que apresenta o imóvel a quem ainda não o visitou. Uma boa descrição diz o tipo e o bairro, a metragem e os cômodos, os dois ou três diferenciais que fazem alguém querer conhecer, o que o condomínio oferece e termina com um convite claro para agendar a visita.

Este guia trata da descrição para anúncio. A descrição do imóvel na escritura ou na matrícula e o memorial descritivo são documentos técnicos, feitos pelo cartório ou por engenheiro e arquiteto, e seguem outras regras.

Parece simples, e é justamente por isso que tanta descrição sai fraca: escrita às pressas, entre uma visita e outra, com "ótimo imóvel, oportunidade única" e pouca informação de verdade. Este guia mostra o que colocar, como montar o título, oito modelos prontos por tipo de imóvel e os erros que fazem o comprador fechar o anúncio sem chamar você.

O que colocar na descrição de um imóvel

Antes de escrever, separe as informações. Descrição boa é descrição completa e sem dado errado. Use esta lista como checklist, ou copie a tabela como a sua ficha de descrição do imóvel:

A identificação não é detalhe: a Resolução COFECI nº 1.065/2007, no art. 2º (resumo do CRECI-DF), exige que a publicidade do corretor traga, depois do nome, a expressão "corretor de imóveis" (ou "gestor imobiliário" ou "profissional liberal") seguida do número de inscrição precedido da sigla CRECI, em destaque igual ao da expressão e com pelo menos 25% do tamanho do nome. Imobiliária usa o número de inscrição da empresa com a letra "J".

Quem navega por dezenas de anúncios lê rápido. Procura números e respostas, não adjetivos. Cada linha da tabela que faltar vira uma pergunta no seu WhatsApp, ou pior, um comprador que desiste sem perguntar.

Como fazer uma descrição de imóvel em 6 passos

Uma descrição eficiente segue sempre a mesma ordem: abre com o melhor do imóvel, confirma os números, mostra como é viver ali e fecha com um convite.

1. Comece pelo diferencial. A primeira frase é a que o comprador lê antes de decidir se continua, e em vários sites ela aparece como resumo do anúncio. Use-a para o motivo mais forte: a vista, o quintal, a reforma, a localização. "Casa térrea com quintal de 120 m² a duas quadras do parque" diz mais do que "excelente casa".
2. Confirme os números logo depois. Metragem, quartos, suítes, banheiros e vagas, de preferência em lista. Quem filtra por número quer achar o número rápido.
3. Descreva os ambientes pelo uso. Em vez de "ampla sala", diga para que ela serve: "sala para dois ambientes, integrada à cozinha, com saída para a varanda".
4. Conte o que fica ao redor. Escola, mercado, transporte, parque, hospital. Se puder, em minutos ou quadras. Para quem tem filhos, a distância da escola costuma ser decisiva.
5. Seja honesto sobre o que precisa de atenção. "Banheiro social original, pronto para receber a sua reforma" evita visitas frustradas e transmite confiança.
6. Feche com um convite. Diga o que fazer agora: agendar visita, pedir mais fotos, saber condições de pagamento.

O título: a parte que mais pesa

O título é a primeira coisa que o comprador lê na lista de resultados do portal (ZAP Imóveis, VivaReal, OLX) e muitas vezes vira o título do resultado quando o anúncio aparece no Google. Ele precisa responder três perguntas: o que é, onde fica e qual é o principal atrativo.

Uma fórmula que funciona: tipo + número de quartos + diferencial + bairro.

• Fraco: "Lindo apartamento, oportunidade!"
• Bom: "Apartamento 3 quartos com varanda gourmet no Jardim Botânico"
• Fraco: "Casa à venda"
• Bom: "Casa térrea com quintal e 3 vagas no Jardim Universitário"

Deixe o mais importante no começo. Títulos longos aparecem cortados nos resultados, e o que fica escondido no fim ninguém lê. Evite letras maiúsculas em tudo e excesso de pontos de exclamação: o comprador lê isso como pressa ou exagero.

8 modelos de descrição de imóvel por tipo

Cada modelo de anúncio abaixo foi escrito para você adaptar. Troque os dados entre colchetes pelos do seu imóvel e corte o que não se aplica. Nunca publique uma informação que você não confirmou.

Modelo 1: apartamento

Apartamento de [3] quartos com [varanda gourmet] no [bairro]

Apartamento com [sol da manhã] e [vista livre], pronto para morar. São [92] m² úteis bem distribuídos:

• [3] quartos, sendo [1] suíte
• Sala para dois ambientes integrada à [varanda gourmet com churrasqueira]
• Cozinha [planejada] e área de serviço separada
• [2] vagas de garagem [cobertas]

No condomínio: [portaria 24 h, piscina, academia e salão de festas]. Condomínio de R$ [780] e IPTU de R$ [210] por mês.

A [5] minutos de [escolas, mercado e do parque]. Agende sua visita pelo WhatsApp.

Valor: R$ [650.000].

[Seu nome], corretor(a) de imóveis, CRECI [00000-F]

Modelo 2: casa

Casa [térrea] de [3] quartos com [quintal] no [bairro]

Casa [térrea] em terreno de [360] m², com [quintal gramado] e espaço para [pomar ou piscina]. São [140] m² construídos:

• [3] quartos, [1] suíte com [closet]
• Sala de estar e jantar, cozinha [ampla com despensa]
• [Edícula com churrasqueira e banheiro]
• Garagem para [3] carros

Rua [tranquila e arborizada], perto de [escola, posto de saúde e comércio do bairro]. Documentação em dia, aceita financiamento. Agende sua visita pelo WhatsApp.

Valor: R$ [520.000].

[Seu nome], corretor(a) de imóveis, CRECI [00000-F]

Modelo 3: casa em condomínio

Casa em condomínio fechado com [piscina privativa] no [bairro]

Para quem quer segurança e espaço. Casa de [210] m² em lote de [450] m², dentro do [nome do condomínio], com [portaria 24 h e ronda].

• [4] suítes, a principal com [hidromassagem]
• Living com pé-direito [duplo] e lareira
• Área gourmet com [piscina aquecida]
• [4] vagas

O condomínio oferece [quadras, playground, trilha e salão de festas]. A [10] minutos do centro. Agende uma visita e conheça a casa.

Valor: R$ [1.450.000].

[Seu nome], corretor(a) de imóveis, CRECI [00000-F]

Modelo 4: terreno

Terreno de [450] m² [plano] no [bairro], pronto para construir

Terreno [plano], com [15] m de frente por [30] m de fundo, [murado] e com [água, luz e esgoto na rua]. Zoneamento [residencial], [aceita construção de sobrado].

Fica em rua [asfaltada], a [3] quadras de [avenida principal], perto de [escolas e comércio]. Documentação [com matrícula individual e em dia]. Ideal para [casa térrea ou sobrado]. Agende uma visita ao terreno pelo WhatsApp.

Valor: R$ [180.000].

[Seu nome], corretor(a) de imóveis, CRECI [00000-F]

Modelo 5: sala comercial

Sala comercial de [40] m² no [edifício] com [vaga e recepção]

Sala pronta para [consultório, escritório ou clínica], com [banheiro privativo, piso em porcelanato e ar-condicionado]. Prédio com [recepção, controle de acesso e elevadores], a [2] quadras de [avenida e transporte público].

• [40] m² úteis
• [1] vaga de garagem
• Condomínio de R$ [450]

Agende uma visita e veja a sala pessoalmente.

Valor: R$ [280.000] ou locação de R$ [2.100] por mês.

[Seu nome], corretor(a) de imóveis, CRECI [00000-F]

Modelo 6: alto padrão

No alto padrão, menos é mais. Troque a lista de adjetivos por fatos que o comprador desse perfil valoriza: privacidade, projeto, materiais e localização.

Cobertura duplex de [280] m² com [vista para o lago] no [bairro]

Projeto do escritório [nome], com [planta livre e janelas do piso ao teto]. No andar de cima, [terraço com piscina, deck e espaço gourmet] voltado para [o lago].

• [4] suítes, a principal com [closet e banheira]
• [Home office com isolamento acústico]
• [Automação de iluminação e climatização]
• [4] vagas e [depósito privativo]

Um apartamento por andar, [elevador privativo]. Visitas com hora marcada: fale comigo para agendar a sua.

Valor: R$ [3.900.000].

[Seu nome], corretor(a) de imóveis, CRECI [00000-F]

Modelo 7: locação

Para locação, o inquilino quer saber o custo total do mês e as regras. Coloque isso no começo.

Apartamento de [2] quartos para alugar no [bairro]: R$ [2.400] com condomínio e IPTU

Aluguel de R$ [1.900] + condomínio de R$ [380] + IPTU de R$ [120] = R$ [2.400] por mês.

• [2] quartos, [1] banheiro, [1] vaga
• [Armários planejados na cozinha e nos quartos]
• [Aceita pets de pequeno porte]

Garantia: [seguro fiança, caução ou fiador], à escolha do inquilino. Disponível a partir de [data]. Chame no WhatsApp para agendar.

[Seu nome], corretor(a) de imóveis, CRECI [00000-F]

Pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991, art. 37), o contrato pode exigir uma única modalidade de garantia: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O anúncio também não substitui a conferência da matrícula e da documentação do imóvel.

Modelo 8: imóvel na planta

Lançamento no [bairro]: apartamentos de [2] e [3] quartos com entrega em [ano]

O [nome do empreendimento] terá [plantas de 58 a 84 m²], com [varanda gourmet e vaga] em todas as unidades. Lazer completo: [piscina, academia, coworking e espaço pet].

Condições de lançamento: [entrada facilitada e parcelas durante a obra]. Fale comigo para receber a tabela de preços e as plantas.

Valores a partir de R$ [420.000].

[Seu nome], corretor(a) de imóveis, CRECI [00000-F]

Dica: chácara e sítio

Para anunciar imóvel rural, o mesmo método vale: troque os cômodos por área (em hectares ou m²), água (nascente, poço ou rede), luz, acesso (asfalto ou estrada de terra e a quantos quilômetros da cidade) e o que já está plantado ou construído.

Antes e depois: reescrevendo uma descrição fraca

Veja a diferença na prática. Esta é uma descrição comum, do tipo que aparece aos montes nos portais:

Antes: "Ótimo apartamento, muito bem localizado, oportunidade única! Venha conhecer, não perca! Aceita financiamento."

Ela não diz quantos quartos, qual o tamanho, onde exatamente fica nem o que tem de especial. Agora a mesma oferta, reescrita com o método deste guia:

Depois: "Apartamento de 2 quartos com sacada no Centro, a 3 quadras da praça. São 64 m² úteis, com cozinha americana, banheiro reformado em 2025 e 1 vaga coberta. Prédio com elevador e portaria. R$ 310.000, aceita financiamento. Agende sua visita pelo WhatsApp. Ana Lima, corretora de imóveis, CRECI-PR 00000-F (número fictício)."

O segundo texto é curto e resolve as dúvidas antes que o comprador precise perguntar. Quem chama você depois de ler já está interessado de verdade.

Palavras que ajudam e palavras a evitar

Palavras concretas vendem mais do que adjetivos. Prefira o que pode ser conferido na visita.

Ajudam: reformado em [ano], sol da manhã, vista livre, a [5] minutos de, pronto para morar, aceita financiamento, documentação em dia, varanda gourmet, área de serviço separada.

Evite:

• "Oportunidade única" e "não perca": todo anúncio diz isso, então ninguém acredita.
• "Lindo", "maravilhoso", "espetacular": opinião, não informação.
• "Ótima localização" sem dizer perto do quê.
• "Aconchegante" para imóvel pequeno: o comprador entende o recado.
• Abreviações como "apto 3d 1s 2v": economiza espaço e afasta quem não é do ramo.

Descrição para Instagram e WhatsApp

No Instagram, a legenda aceita até 2.200 caracteres (limite do próprio Instagram), mas só as primeiras linhas aparecem antes do "mais", e o corte muda conforme a tela do celular. Abra com o diferencial e o bairro, use parágrafos curtos e termine pedindo uma ação: "chame no direct" ou "link na bio". Hashtags do bairro e da cidade ajudam quem procura imóvel na região.

No WhatsApp, a mensagem é lida no celular, entre outras conversas. Mande primeiro as fotos, depois um texto curto com os números principais e o link do anúncio completo. Texto longo demais no WhatsApp costuma ficar para depois, e depois raramente acontece. Um modelo de duas linhas:

Apartamento de 2 quartos com sacada no [bairro], 64 m², 1 vaga, R$ [310.000]. Reformado, aceita financiamento. Fotos e detalhes: [link do anúncio]

Erros que fazem o comprador desistir

• Informação que não bate com as fotos. Se o texto fala em três vagas e a foto mostra duas, o comprador desconfia do anúncio inteiro.
• Esconder o preço ou o condomínio. Sem o valor, o comprador não sabe se o imóvel cabe no bolso e tende a passar para o próximo anúncio.
• Copiar a descrição de outro anúncio. Além de desonesto, o Google costuma mostrar só uma versão de conteúdos duplicados (documentação do Google), e o seu anúncio pode ficar de fora.
• Esquecer o CRECI. Anúncio sem a identificação do corretor descumpre a Resolução COFECI nº 1.065/2007 e pode gerar processo no seu conselho regional.
• Erros de português. Um anúncio cheio de erros transmite descuido, e o comprador associa isso ao seu atendimento.
• Nenhum convite no final. Sem chamada para ação, o leitor fecha o anúncio e segue a vida.

Teste real: do relato falado à descrição pronta

Para ver na prática o que funciona, fizemos um teste em 12 de novembro de 2026, na conta de demonstração da Lisia, com um apartamento fictício. Escrevemos o relato do jeito que um corretor falaria num áudio, com dono e comissão no meio (no celular, o botão "Toque para falar" transforma a fala neste mesmo texto), e enviamos 4 fotos do apartamento, que ficam logo abaixo do campo e não aparecem no print.

Em cerca de 1 minuto, saiu este título e esta descrição:

Apartamento à venda com 3 quartos no Água Verde, Curitiba

Apartamento de 78 m² no Água Verde, próximo a uma praça. Possui 3 quartos, sendo 1 suíte, 2 banheiros e 1 vaga de garagem. Conta com sala iluminada pelo sol da manhã, cozinha integrada, armários embutidos e varanda gourmet com churrasqueira. O prédio dispõe de elevador, portaria 24 horas, salão de festas e jardim. Aceita financiamento e está com a documentação em dia. Valor de venda: R$ 640.000. Condomínio: R$ 650.

O que o teste mostra, e vale para qualquer descrição, feita por você ou por IA:

• Dado do dono não vai para o anúncio. O nome do proprietário e a comissão ficaram guardados só para o corretor, fora do texto público.
• O título seguiu a fórmula: tipo, quartos, bairro e cidade, sem adjetivo vazio.
• Detalhe que vende pode sumir. No relato a vaga era coberta; na descrição virou só "1 vaga de garagem". Na revisão, devolva o "coberta".
• Confira o que veio das fotos. "Armários embutidos" e "jardim" não estavam no relato: foram vistos nas fotos. Se não fizerem parte do imóvel anunciado, apague antes de publicar.
• O diferencial poderia abrir o texto. A descrição começa pelos números; pelo passo 1 deste guia, a varanda gourmet com churrasqueira merecia a primeira frase.

Ou seja: a IA economiza o trabalho pesado, mas a revisão de quem conhece o imóvel continua sendo sua.

Como a Lisia escreve a descrição por você

Escrever uma boa descrição leva tempo, e tempo é o que o corretor menos tem. Na Lisia, você cadastra o imóvel pelo celular: manda as fotos e fala sobre o imóvel, do jeito que contaria para um cliente. A Lisia monta título e descrição com os blocos deste guia, no seu estilo de escrita, e você ajusta a abertura e os detalhes na revisão, como no teste acima. A descrição com IA no seu estilo está nos dois planos, e o teste grátis de 14 dias libera o Premium completo.

O imóvel vai direto para o seu site, com uma página própria pronta para compartilhar no Instagram e no WhatsApp. Veja como fica num site de exemplo ou teste grátis por 14 dias. Mais guias para o seu dia a dia de corretor estão em Guias da Lisia.

Como fizemos este guia

Este guia foi escrito pela Equipe Lisia, o time de produto e conteúdo da Lisia Imóveis, a partir das buscas reais que corretores fazem no Google sobre descrição de imóvel (sugestões de pesquisa e perguntas frequentes), em novembro de 2026. Para montar a pauta, coletamos 1.294 sugestões de busca de corretores, 7 páginas de resultados do Google com as perguntas relacionadas e analisamos os 3 primeiros resultados para "descrição de imóvel". Última revisão: 12 de novembro de 2026. As regras de identificação do corretor seguem a Resolução COFECI nº 1.065/2007. Revisamos o guia sempre que uma regra ou prática do mercado muda.